“以旧换新”成为目前各地楼市促进置换需求的一把利器。据中指研究院监测，截至6月23日，全国已有超85城表态支持住房“以旧换新”。随着更多城市参与“以旧换新”，新房、二手房市场联动或更加顺畅，更有利于推动已建成的存量商品房去库存。

　　从目前来看，无论是“卖一买一”还是“以旧换新”，目前置换的痛点在于需要多长时间成功出售旧房。只有多管齐下才能让“以旧换新”产生激活市场的鲇鱼效应。

　　已有超85城表态支持住房“以旧换新”

　　近日，全国“以旧换新”的城市不断扩围。据中指研究院监测，截至6月23日，全国已有超85城表态支持住房“以旧换新”，促进一二手市场联动，其中南京、郑州推进力度相对较大，国企“收储存量商品房”的效果正逐渐显现。随着更多城市参与“以旧换新”，新房、二手房市场联动或更加顺畅。

　　6月19日，海南省房地产业协会联合相关单位共同开展“团购优惠”“以旧换新全国免佣”等活动。具体来看，在全国范围内所有以旧换新的消费者可凭中介服务机构开具的二手房交易佣金发票(包含买卖双方)在参与活动的商品房项目抵扣房款。从抵扣规则来看，购买新房金额超过二手房可以全额抵扣；未超过，则按新房金额占二手房金额的比例进行抵扣。

　　除此之外，还有更多城市不断扩大“以旧换新”的覆盖面，调动了更多房企、机构，以及多区域、多板块参与，进一步提升房地产市场热度。其中，继5月3日上海商品住房“以旧换新”首批21个项目上线之后，6月新增4家房地产企业、6个项目和1家中介经纪公司积极响应“以旧换新”活动，截至6月18日，上海共计17家企业27个项目，11家中介经纪机构参与本次活动。

　　与此同时，自5月22日广州市发布首批住房“以旧换新”活动倡议以来，在不到一个月的时间内，广州市接连三批推出住房“以旧换新”活动清单，越来越多商品住房项目加入其中。自此，广州共有206个商品住房项目参与“以旧换新”活动，三批参与活动的房地产开发企业合计68家，累计参与中介机构共67家。目前，广州住房“以旧换新”活动成交(已签认购书)客户数量262组，有意向参与“以旧换新”购房客户数量603组。

　　6月19日，在湖北省住房改革与发展研究会举办了住房“以旧换新”交易新模式研讨会上，武汉市房地产开发协会副秘书长张涛介绍，2023年9月19日、2024年5月6日，武汉市先后出台新旧两版“汉十条”政策，对住房“以旧换新”进行增值税补贴、扩大补贴范围、鼓励企业直接收购等支持。武汉市“以旧换新”取得了一定的成绩。

　　据悉，武汉市硚口区今年2月率先开展“以房换房”收储模式，即区国有平台企业直接用真金白银将居民旧房收储作为区里的保障性租赁住房。截至目前，硚口区“以旧换新”第一期活动已筹集新房房源108套，报名客户246组，达成成交意向50套。

　　另据贝壳新房武汉站的相关负责人透露，今年以来，武汉市购买新房的客户中，约有2.4%是置换了二手房的客户。据此估算，今年1-5月武汉市成交新建商品住房2.2万套，其中“以旧换新”的约528套。

　　多管齐下助推“以旧换新”更为顺畅

　　事实上，目前住房“以旧换新”还存在痛点。无论是“卖一买一”还是“以旧换新”，能否顺利置换的关键在于需要多长时间才能成功出售旧房。

　　据合富研究院数据显示，广州二手房平均交易周期从去年的125天拉长至目前的136天。广州市中心二手房从挂牌出售到成交售出的需时相对短一些，而受到一手房供应分流购买力的外围区域，二手房交易周期需时也相对长一些。尽管目前广州二手房市场交投活跃度已回升，但由于放盘量也同步增长，二手房市场在售盘之间的竞争仍相当激烈。从目前二手房市场行情来看，提升卖房速度相对有效的方法还是降价到位。

　　中指研究院华中市场研究中心主任李国政认为，目前住房“以旧换新”有三种主流的操作模式，即税费补贴、政府收储、三方联动。其中，最有效的当属政府收储模式。

　　在明源地产研究院分析人士看来，政府收储在新房去库存方面，更高效得多。接下来，“以旧换新”大概率依然会以市场自发联动＋政策支持的模式为主，国企收购模式不太可能作为去库存的主要手段进行大规模复制。“以旧换新”的政策目标，将主要用于激活市场活跃度和购买氛围，让有需求的购房者尽快参与进来，从而盘活市场，实现去库存的目标。

　　从全国范围来看，目前已经有约30个城市出台政策鼓励通过收储方式“去库存”，包括广州、武汉、杭州、贵阳、惠州、常州、桂林等地。值得关注的是，6月20日，住房城乡建设部召开“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”，并明确表示，要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。随着参与的城市越来越多，“以旧换新”的落地模式也越来越丰富。

　　此外，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，当下地方政府将可信赖的平台搭建起来，考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势，建议出台举措加快推进买卖双方直接成交的“手拉手”交易，比如推行二手房带押过户、商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。另外黄金外汇配资，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。多管齐下才能让“以旧换新”产生激活市场的鲇鱼效应。